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NO.2874 2025/6/24 下午 12:35
簡○安 問 : 請問什麼是法院拍賣？我的房子被法拍自己還能去搶標嗎？
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您好～

所謂的法院拍賣（簡稱法拍）是指依強制執行法規定進行拍賣程序而拍賣的動產或是不動產。通常是因為債務人欠債但無力償還，而由債權人對債務人名下的動產或不動產取得執行名義後，向法院依法聲請實行拍賣。

依強制執行法第113條準用同法第70條第6項規定，債務人不得購買被拍賣的動產或不動產。

法拍本質上是以債務人為出賣人，一般民眾為買受人的買賣關係，如果債務人可以應買，就有債務人同時是買家跟賣家的身分衝突問題，與法律上的買賣關係不合。
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NO.2872 2025/6/24 上午 11:04
葉○智 問 : 請教有一件法拍屋，
標的為一般透天厝，土地所權人3人,建物有5人
分割共有物,
有可能遇到,無土地的建物共有人, 來優購建物。
結果, 我們只買到土地,沒有買到建物嗎?
解答
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您好～

這一件是變價分割，本來就是一個完整的案件，雖然給共有人可以優先承買，但是也要買全部。

雖然透天沒有要求土地跟建物為同一人所有，但是既然一起拍賣，我不認為會被分拆為不同人，而且拍賣公告針對可能分拆,也沒有預測。

本件係變價分割共有物執行事件，債權人及債務人（即各共有人）均得參加應買；且拍定後，除拍定人為共有人外，依民法第824條第7項規定，建物及土地共有人均有優先承買權。主張優先承買權時，應依拍賣條件就全部標的一併承買。有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。
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NO.2871 2025/6/24 上午 10:43
張○明 問 : 岳母仙逝二年，留有一屋，小舅子在美，一直不回來辦继承，內人想買全部產權，請問若一直不辦继承，有何辦法取得產權？
才能裝修房子
解答
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您好～

如果你也是繼承人之一，可先繳納遺產稅，把所有繼承人辦理謄本登記為「公同共有」，每人均為持分一分之一（可找代書協助辦理）。

再比照得標持分二分之一，向法院提起分割共有物變價拍賣。

你可進場投標，或別人得標，你主張優先承買。

這些過程都在我們課程範圍內。
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NO.2870 2025/6/19 上午 09:06
王○秀 問 : 我有標到法拍農地，收到稅務局的輔導函，問我要不要提供農證，申請不課徵土增稅，這是什麼意思？
解答
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您好～

債務人如85年取得農地，當時公告現值每平方公尺如1000元，現114年公告現值已調漲一萬元，我們拍定申請農證，讓原債務人免繳土地增值稅，則我們移轉現值仍停留在1000元。

如我們不理這公文，債務人也跑路不申請農證，則債務人要繳土地增值稅（由1000元漲到一萬元），我們得標農地移轉現值就改為一萬元，以後數年我們違規農地使用無法免稅，就以數年後公告現值如兩萬元減一萬元計算。

如本次拍賣有申請農證，則由兩萬減1000元，那土地增值稅就很多了。

標到法拍農地，會收到稅務局的輔導函，問你要不要提供農證，申請不課徵土增稅

就不要理他即可！

課徵土增稅對拍定人有利，對債務人、債權人不利，如果有課徵，未來拍定人再違規使用，稅金只要繳你持有的那段！
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NO.2869 2025/6/19 上午 09:03
王○秀 問 : 上完課最重要的心得是：

標到法拍農地，會收到稅務局的輔導函，問你要不要提供農證，申請不課徵土增稅

就不要理他即可！

課徵土增稅對拍定人有利，對債務人、債權人不利，如果有課徵，未來拍定人再違規使用，稅金只要繳你持有的那段！
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您好～

債務人如85年取得農地，當時公告現值每平方公尺如1000元，現114年公告現值已調漲一萬元，我們拍定申請農證，讓原債務人免繳土地增值稅，則我們移轉現值仍停留在1000元。

如我們不理這公文，債務人也跑路不申請農證，則債務人要繳土地增值稅（由1000元漲到一萬元），我們得標農地移轉現值就改為一萬元，以後數年我們違規農地使用無法免稅，就以數年後公告現值如兩萬元減一萬元計算。

如本次拍賣有申請農證，則由兩萬減1000元，那土地增值稅就很多了。
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NO.2867 2025/6/1 下午 04:26
陳○詮 問 : 請問什麼是清算？如果清算完成後，是不是可免除債務？
解答
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您好～

「清算」是指將債務人的財產全部拿出來變現，由法院或管理人分配給全體債權人，清算完畢後，並非當然免責，必須法院裁定免責後，債務人才能免除其他債務。

對於目前無清償能力之債務人得向法院聲請清算程序，由法院清算債務人財產，迅速處理分配給債權人，債務人於清算期間喪失財產之管理與處分權。
法院裁定清算後，債務人因繼承或無償取得之財產，也屬被清算之財產。
法院裁定終止或終結清算程序後，應裁定免除債務人債務，若裁定不免責，則需繼續清償至總則全額20%以上，才能聲請免責。
債務人於清算程序終止滿五年後，可向法院聲請復權。
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NO.2866 2025/5/20 上午 11:08
林○偉 問 : 什麼是「農建地」，好奇怪名詞。
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您好～

農建地，既是都市計畫內農業區土地，卻是等同建地，建蔽率60％，容積率180％，行情約周遭建地七，八折，而遠高於當地農地行情。

根據都市計畫法施行細則第30條

在都市計畫發佈前
A.手抄謄本地目為建，有必要調「舊簿」光復初期謄本。

B.手抄謄本註明甲建，乙建，丙建築用地。

c.合法房屋（完工日在第一次都市計畫發佈前。

符合以上其一，此農地即稱農建地。
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NO.2865 2025/5/20 上午 10:01
蓁○ 問 : 有一物件土地債務人持分1/3，土地上有二棟未保存登記透天，其中一棟債務人持分1/3,該物件的土地和建物是繼承人判決分割各持有1/3,其中1/3是債務人被拍賣~請問：若我標得土地建物1/3，日後又陸續取得各1/3,1/3已完整取得土地建物所有權後，我該如何取得另一棟未保存登記建物的所有權？
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您好～

土地上有兩棟未保存房子，等取得土地及其中一棟房子全部產權時，再向另一棟房子主張：

1.請求支付地租，如該棟房子非營業的住宅用途，根據土地法97條，以申報地價最高年息10％計，法官通常判五%，遠低於一般市場行情。

如對方未支付地租，累積一定金額再申請拍賣房子，你進場投標縱使未得標也可主張優先承購權。

2.請求拆屋還地，對方若無法定地上權或其他有利權源，你勝訴機率就很大，到時拆屋或協商便宜買下。
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NO.2864 2025/5/19 下午 06:09
李○霖 問 : 不動產辦理借名登記，如何保護真正權利人之權益？
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您好～

實務上可透過預告登記保障自身權利：
1、預告登記就是不動產請求權之保全機制，其法律效果在於阻卻登記名義人（所有權人）未依契約關係任意處分不動產，如所有權移轉、抵押權設定等。實務上，預告登記具備相對效力，僅存在於請求權人與登記名義人間產生拘束力，第三人非不得取得不動產權利。惟於訴訟上，預告登記可作為請求權存在之重要證據，並於判決確定後，排除登記名義人所為之妨害處分。

2、若不動產存在借名登記關係，可透過設定預告登記保障真實權利人權益

借名登記係指當事人約定，一方（借名者）將其財產以他方（出名者）名義登記，而實質管理、使用、處分權仍歸借名者所有之法律關係。其核心在於借名者與出名者間就「借名登記」之合意。此法律關係之特殊性在於實質所有權與形式登記名義分離，易生權利歸屬爭議，為保障借名者權益，實務上常輔以預告登記，以限制出名者處分權，確保借名者之返還請求權。
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NO.2863 2025/5/19 下午 06:07
黃○芬 問 : 老師：為什麼會第13拍，不是最多四拍嗎
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您好～

持分變價，多位共有人分配
遺產拍賣，多位繼承人分配
公司破產拍賣，多位股東分配

以上三種拍賣方式，一輪拍賣到底，不受四拍限制，可以第五拍，第六拍，直至拍出為止。
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NO.2862 2025/5/19 上午 02:26
張○智 問 : 強制執行當天，債務人頑強抵抗，法院會如何處理？
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您好～

債務人在場者，先諭知解除其占有，並命其於限定時間內(約10分鐘）自行將貴重物品遷離，時間屆至即強制搬遷，此項諭知應記明筆錄。

債務人如抗拒，即命警察將其強制帶離現場，暫留置該管派出所或其他適當地點看管至執行完畢
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NO.2861 2025/5/18 下午 06:27
林○ 問 : 請問不點交遷讓房屋，起訴狀、訴之聲明「假執行」是什麼意思？
解答
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您好～

這裡的「假」是「暫時、先為」的意思。

也就是說，假執行是債權人對債務方先做執行的意思。依民訴訟法第393條規定，即於起訴狀中表明，原告願供擔保准為宣告「假執行」。如同一般執行程序一樣，勝訴可以拍賣對方名下財產、扣對方薪水受償，避免脫產行逕。

擔保金是原告可以假執行金額的1/3，例如要執行300萬元的話，通常要拿100萬元的擔保金。
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NO.2860 2025/5/18 下午 06:26
李○樺 問 : 請問租賃所得要如何申報？押金要計入嗎？
解答
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您好～

租賃所得的申報方式可採「基本扣除額」方式或「列舉扣除額」方式申報。
1、基本扣除額方式
以當年度房屋租金收入的43 %列為必要費用
（租金收入x43%=必要費用）
故申報方式為
租金收入x57%=租賃所得
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NO.2858 2025/5/18 下午 06:09
黃○容 問 : 我有債務人借錢開的「本票」，他若不還錢，我可以怎麼處理？
解答
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您好～

執票人向本票發票人行使追索權時，得聲請法院裁定後強制執行

債權人除提出民事裁定及裁定已合法送達債務人之證明(或確定證明書)外，尚提出本票原本，執行法院得據以強制執行，行使本票裁定
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NO.2856 2025/5/18 下午 05:55
曾○儀 問 : 房子被拍賣後,要多久才可以領回法院的分配款?
為何等了後久,都還沒有領到?

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人氣:27
您好～

1.不動產拍定後，因須等拍定人繳足價金後,始得核發權利移轉證書，另須命債權人陳報債權，又待債權人陳報過院後始能製作分配表並定分配期日，再合法送達於各當事人，如於分配期日均無人異議而告確定後後始得發款，故須多久時間不一定,最快大約要3個月。

2.如果分配表均已合法送達，分配期日無人對分配表聲明異議即告確定，書記官將依各該債權人分配所得製作領款通知。如若有人對分配表聲明異議，則無法立即發款。
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NO.2857 2025/5/18 下午 05:55
林○宏 問 : 我的農地快要被拍賣,農會說可以申請農用證明,或許可以多拿錢回來,請問有可能嗎?
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人氣:57
您好～

法拍農地申請不課徵土地增值稅案件，如經核准後有應退稅款時，因該退稅款係屬拍賣所得價金的一部分，會交由執行法院重行分配給債權人。

如重行分配後尚有剩餘款時，債務人是可分配到價金的。
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NO.2855 2025/5/18 下午 03:51
張○豪 問 : 想請問一下如果想法拍土地但現況為道路，像這種是有利潤的嗎
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您好～

113.8.5高雄市鳳山區文英段1122地號為道路地，六人搶標，872萬拍定。

公告現值1711萬，得標872萬，可賣建商近1000萬。

建商捐給政府，換取容積獎勵最高30％。

柯文哲京華案就是容積增加對建商有大利潤。

道路地出售同農地出售，免土地增值稅，免房地合一稅。
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NO.2854 2025/5/13 上午 01:27
黃○生 問 : 請問第三拍4/30流標後，公告三個月至7/31應買截止，5/10又推出第四拍，可否於第四拍開標前，主張要依應買價應買？
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您好～

公告應買截止日前，債權人隨時可申清終止公告應買，進入第四拍拍賣。

現既已排出第四拍，就無法依應買價應買。

第四拍打八折排出，再以較高應買價進場投標，得標機會也很高。
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NO.2853 2025/4/25 下午 03:47
高○光 問 : 老師好，這個案件幾個問題請教一下：
1.建物持分1/3，不確定有無分管契約，所以不點交，代表分管契約也算租約的一種嗎？
2.建物分管契約如果自行律定的範圍包含出入口的話，那可以限制另外一方不得進出嗎？
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人氣:29
您好～

原債務人與第三人有分管契約，後手拍定人是否要繼受分管契約呢？

民法826條之1第一項規定：
受讓人或取得物權之人，具有效力。 其由法院裁定所定之管理，經登記後，亦同。」

分管契約若有公證或註記在謄本內，那拍定人要完全繼受分管契約。
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NO.2852 2025/4/23 下午 08:18
李○婷 問 : 最近我在重複溫習課程，有聽到共有人直接去標得標了，那其他共有人就會喪失優購權，但有時候金額太大，而共有人與其他非共有人，一起出資聯名去標，這樣如果得標的狀況，其它共有人一樣會喪失優購權嗎？還是不會呢？
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人氣:28
您好～

共有人A與非共有人B聯名投標得標後，非共有人B持分部份，法院會通知共有人是否要主張優購。

而共有人A部份則無優購問題。
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